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广州写字楼市场供求活跃,琶洲、科学城商务区成热门地区

2020-08-28

最近,万科集团董事会秘书兼高级副总裁谭华杰谈到写字楼的空置及租金环比下降的情况时表示:深圳未来三年新增写字楼供应量可以满足未来25年的需求

这句话透露了,深圳写字楼市场供过于求的事实。翻查研究机构的报告,发现这并非是危言耸听。



7月份,戴德梁行发布的2020年上半年深圳写字楼市场报告显示,深圳写字楼有几点是值得关注的:

1.上半年写字楼新增供应同比增长215.2%

2.空置率超过25%,达到历史最高;

3.甲级写字楼租金售价双降

4.下半年将有77万平新项目入市,空置率还将上行。

从数据上看,深圳的写字楼市场不容乐观。

那么,广州又如何呢?



2020年上半年,广州写字楼空置率6.7%,为一线城市中最低,空置率升幅为2.4%租金降幅为4.8%,为一线城市中最低降幅。


图片来源:戴德梁行


供应量方面,星寰国际商业中心投入使用,甲级写字楼供应量新增8.7万平方米,总存量突破500万平方米


图片来源:戴德梁行


从吸纳量来看,越秀商圈新增的供应量刺激了需求释放,市场吸纳活跃;珠江新城部分业主以价换量,租金下调3.53%,空置率微降0.11%,维持着正数的市场吸纳量。

当中,金融业以及TMT(科技、通信、媒体)行业在特殊时期,表现出行业韧性,是市场的吸纳主力。


图片来源:戴德梁行


下半年广州市场将迎来约37.9万平方米的新增供应,集中在琶洲商圈,预租情况良好,预计下半年全是净吸纳量有所回升。

未来五年,光后走新增供应主要集中在琶洲、国际金融城,年均新增供应为67.3万平方米



从数据上看,广州市中心的写字楼市场压力相对较小。

但需要注意的是,广州外围区将有不少体量的写字楼供应。

根据中原研究发展部统计显示,2020上半年广州92%的写字楼交易集中在外围区。


其中,黄埔区成交量贡献比超50%;番禺区因金山谷创意产业园收获若干大宗交易,表现突出,占全市成交量的24%;白云、海珠区有微量交易;增城区录得102%的环比涨幅

值得一提的是,广州写字楼市场供应呈现年递减的趋势,从2019年开始,广州写字楼市场半年度供需比均小于1,呈供小于求的趋势。

原因在于商业地块定向出让较多,且竞得人自持物业比例较高,因此交易的供应量会较低。

但进入到写字楼租赁市场,则是实打实的新增供应量。换言之,未来在讨论广州写字楼空置率时,外围区将是不可忽略的一部分

例如广州南站、万博、南沙、知识城等,未来将是写字楼租赁市场的供应大户。



这么看来,广州未来写字楼市场存在一定的压力。

幸好的是,近年来广州新崛起的商务区都有一个特点:产业在哪,写字楼就在哪

我们可以看到,以琶洲、科学城为代表的新商务区,并非凭空崛起。

过地块定向出让,引入官方机构或龙头企业,形成一个产业的聚集区,从而吸引上下游的中小企业进驻。


图片来源:黄埔观


以黄埔区为例,自广东股权交易中心落户以来,已吸引百度风投、元禾原点、赛伯乐投资、国民创投等51家知名风投机构入驻,注册资本达125.2亿元。

在产业集聚的背景下,市场上有不少写字楼性质的商办物业,且售价往往比住宅低,引起部分购房者的关注。



选择这些产品很大程度上,是希望每个月有稳定的租金回报,一些客观因素值得购房者或投资者注意:


首先是地段,商办物业对于地段的要求甚至比住宅更要苛刻,不管是租金还是增值幅度,都将取决于土地的增值加成


同时需要关注地段的资源集中度,人流、物流、资金流、信息流汇聚之地,才能商机勃发,更具有投资或办公价值。



其次是智能化的引入,随着科技的发展,智能化的应用越来越普遍,信息化、智能化系统引入到自身的产品中,不仅能方便办公,还能提升档次


再者是物业管理服务,物业管理公司直接决定写字楼的用水、用电、供暖、安保、卫生清洁、空调供应、车位管理、电梯维护保养、整体服务形象等问题。


商办物业的保值或增值与物业管理水平息息相关,想要有稳定的收益,投资者需要擦亮眼睛。


最后是回报率,即投资回报率=月租金×12(个月)/售价,根据国际专业理财公司的计算原则,15年内收回投资总价表明该项目具有可投资价值。

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