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潘石屹“清仓”背后,共享办公运营商筑梦之星BDS赴美IPO

2021-03-10

近日,共享办公运营商筑梦之星向美国证券交易委员会(SEC)提交招股书,拟以“BDS”为交易代码在纳斯达克上市。公司计划发行460万股普通股,发行价区间预计为每股5美元至6美元。万通证券为此次交易的承销商。

筑梦之星是一家在中国快速发展的综合共享办公空间运营商。根据Frost & Sullivan的数据,截至2020年6月30日,在中国所有的共享办公空间运营商中,公司正在运营的共享办公空间数量排名第五,在中国26个城市成功构建了50个共享办公社区。

财务数据方面,2018年、2019年、2020年上班年,筑梦之星的总收入分别为14,740,098美元、20,443,209美元、15,407,535美元,净利润分别为-5,152,765美元、-18,438,216美元、-10,146,764美元。


从潘石屹手中接过SOHO3Q

我国共享办公行业主要针对的是小微企业及创业企业,在“双创”和“共享经济”的热潮的影响下, 2014年至2015年我国一度掀起共享办公热潮,中国的共享办公空间数量一年间翻了46倍,从50家激增至2300家,2016年更高达4200家,2017年底超过5500家。2018年开始,创业热潮冷却,而市场玩家众多、激烈竞争,行业进行残酷洗盘,一些无法持续造血的共享办公企业开始关闭或甩卖,另一批公司开始靠合并和并购不断扩大规模。SOHO-3Q是SOHO中国成立的共享办公项目,SOHO中国曾是与万科、恒大平起平坐的房地产巨头,由知名地产商潘石屹及其妻子张欣共同创立,主要开发一线城市的高档商业地产。潘石屹对SOHO-3Q一度寄予厚望,视其为SOHO中国的第二次转型,要其成为“中国最大的办公楼综合服务商”,并计划在2019年上市。2019年10月,共享办公超级独角兽WeWork撤回IPO计划,两个月时间估值就从470亿美元悬崖式下降至78亿美元,二房东生意全球遇冷,SOHO3Q独立上市的计划也变得遥遥无期。随后,优客工场“绕道”以SPAC方式成功登陆美股,成为第一个走入资本市场的共享办公,似乎又给行业注入了一剂强心剂。2019年下半年,SOHO3Q将旗下的11个项目打包卖给筑梦之星,这些项目主要位于北京和上海。部分市场观点认为,筑梦之星从潘石屹手中接过SOHO3Q,是要快速做大规模和利润,然后抱团冲击IPO。招股书显示,筑梦之星的仍在持续扩张,运营管理面积从2018年底的1,148,563平方英尺增加到截至2019年底的2,019,805平方英尺,进一步增加到2020年6月底的2,479,811平方英尺。

出租率76%

筑梦之星的运营模式和大部分共享办公企业相似,即先租下大型办公区域,再重新装修改造,将办公区拆分成小块并以短租形式出租给客户,并提供配套服务。主要收入来源是工位的租金,占比超过90%,除此之外还包括收取的水电等公用事业服务费、以及临时会议室租用费。筑梦之星的盈利逻辑在于赚取租金差,出租的租金收入与向房东支付的租赁费用、改造和运营的成本差额,决定了它的利润空间。在成本结构里,最显而易见的是租金,2017年、2018年、2019年前9个月分别占共享办公空间收入65%,65%,70%。据公开数据显示,共享办公出租率平均达到85%时才能保持盈亏平衡,而实际上大部分共享办公空间的实际出租率达不到80%,疫情无意加重了这种现象。据全联房地产商会写字楼分会部分成员单位联合统计,2020年上半年,北京的甲级写字楼空置率为16.2%,较上年同期增加7.3个百分点,上海为20.9%,深圳为25.4%。国内办公建筑平均空置率超过20%,商务办公建筑平均空置率达到30%。国家信息中心正式发布《中国共享经济发展报告(2021)》显示,全年共享办公市场规模同比显著下降26%。招股书显示,筑梦之星出租率逆势增长。从2018年12月31日的74%增长到2019年12月31日的77%,并进一步增长到2020年12月31日的81%。客户数量已从2018年12月31日的627名增加到2019年12月31日的1587名,再到2020年12月31日的2384名,分别比上一期间增长了153%和50%。截止2020年6月30日,筑梦之星有516个个人客户和1487个企业客户。持股比例方面,IPO前,公司董事会主席Houde Li持股比例为51.89%; 公司财务总监兼首席运营官Qingnv Li持股比例为7.56%。李厚德认为办公需求比酒店需求大五十倍以上,是一个十万亿级的市场。未来的共享办公,跟酒店的运营模式异曲同工,市场潜力将不可估量。尽管市场潜力较大,但是在租金价格无法提升的背景下,共享办公的盈利问题仍难解。公司上市永远不是终点而是起点,如果讲不出盈利的好故事股价必将巨幅下跌。
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