2021年广州预计将有156万㎡ 项目集中入市，或将迎来发展新机遇

根据 CAIC 监测显示，疫情下全市办公租赁呈低迷状态，随着经济复苏市场回暖，至年末已呈现稳定趋势；全市租金下滑至 5.8 元/㎡/天，较去年同比下跌 1.1%，但跌幅仍为四个一线城市最缓；全市总体租赁市场需求保持活跃，空置率亦为四大一线城市最低；大宗交易总成交金额持续上升至 88.3 亿，其中科技类和新经济总部投资者较活跃。2021 年广州预计将有 156 万 ㎡ 项目集中入市，或将迎来发展新机遇。

CAIC 市场监测（广州）

市场
年初各行业经济集体受疫情影响，全市办公租赁呈低迷状态。在疫情得到明显控制后，经济复苏市场回暖，租赁需求活跃，至年末已呈现稳定趋势；

租户
贸易业在受到疫情大环境经济影响下规模大幅缩减，科技业、TMT 和专业服务业等仍有所扩张；

业主
由于市场低迷，大部分业主采用 「以价换量」的方式降低租户入驻资金门槛，稳定出租率换取更优质企业入驻；

板块
琶洲商务区明年众多项目交付入市，去化压力直线上升，但在政府各项利好政策因素下且得益于其国际化招商融资方面的优势，有望成为本土最快成熟的 CBD。

宏观市场：疫情下广州写字楼仍保持供需平衡，租金跌幅为四个一线城市最低

今年在疫情大环境下，广州甲级写字楼上半年租金降幅明显，下半年租金跌幅有所收窄，较往年来呈下跌趋势，截至 Q4 全市租金下滑至平均 5.8 元/㎡/天，较去年同比下跌 1.1%，但同比跌幅仍为四个一线城市最缓，年末随疫情受控，市场逐步稳定，企业租赁需求强劲，供需平衡出租率维持稳定。

全市甲级写字楼平均租金及环比变化

租赁市场：新增供应创新高，去化压力增大，市场租赁业务回暖

1. 新增供应创新高，去化压力增大

据 CAIC 资产数据库监测显示，2020 Q4新增甲级写字楼项目 3 个，供应面积约 39.3 万 ㎡，琶洲片区新增和空置率指标双涨，市场去化压力增大，全市空置率将推新高，业主为求稳定出租率，则租金下调不可避免，尽管市场走势何其激烈严峻，新增供应和租金的调整将激发新的租赁需求。同时，在广州政府大力支持各传统产业升级改造，大力发展创新产业，也受湾区政策影响下，全市总体租赁市场需求保持活跃。

广州 2020Q4 重要子市场租金与空置情况

2020 Q4 各商区租金较比去年均有所下跌，其琶洲国际会展商务区则有所涨。广州下半年经济逐步复苏，全市企业迁移带动各商区租赁业务活跃，租金出租率较上半年呈稳涨趋势。

2. 市场租赁业务回暖，老商区标杆项目最受中小企业首选迁址青睐

体育中心天河北商区凭借老区域地理优势和价格平衡，稳定客户续租避免减少往外流失，从而给予区域内较大的弹性空间，取得稳定的入驻率。据保利商管内部人士透露，响应国家一带一路号召，集团与政府共建 CBD 格局站位，并以超大开发体量，布局核心地段。今年两大标杆项目保利金融大都汇和保利鱼珠港等，无一不是占有核心资源靠着政策的倾斜，获得独一无二的市场优势；保利自身通过多年的商业运营，沉淀了庞大的资源体系，在新旧标杆项目资源互通互享下，内部解决 60% 供需平衡，未来将整合联动将助力企业形成互动生态圈。

3. 珠江新城最火打卡新地标「天德广场」，诞生 2.6 万 ㎡ 超级租户

近年来，珠江新城 CBD 商务区，区域租金降幅和空置率相对供需平衡，根据行业协会人士从四张王牌来看广州城市发展力分析描述珠江新城平均租金水平在全市处于高位，整体区域市场呈现饱和状态，受疫情影响上半年在下调租金以价换量，是唯一录得空置率下降的商务区，从此看得出该商区租赁市场展现出较强的韧性。

标杆项目-天德广场坐落在三大国家级中央商务区之一的广州珠江新城 CBD，具备极高的资金虹吸能力，是珠江新城 CBD 全新超甲级 5G 国际商务综合体。截至目前，商业已满租运营，写字楼出租率达 90% 以上，入驻客户有 2.6 万 ㎡ 超级租户中国建设银行广州分行、中信保诚、好买财富、大业信托、汤臣倍健、广发证券、鼎盛科技等大型企业。

迁入租户行业个数占比、迁入租户行业面积占比

4. IT 独角兽&电商科技企业全聚拢于琶洲，琶洲崛起有望成为全市成熟最快的 CBD

2020 年 Q4，琶洲国际会展商务区租赁成交最活跃的行业为科技类和服务咨询类企业，两大行业租赁面积占比分别为 27% 和 45%。因琶洲东区经过中期快速建设发展，部分项目已入市租赁供应有很大空间，近期能满足各企业发展扩张需求；加上西区土地出让基本完成，琶洲整体升级规划的国际会展、直播电商和数字化等各大产业已定位落实，同时受各项政策利好下，推动琶洲进一步向专业化、数字化、国际化迈进。未来广东省航运集团、复星、腾讯、小米、欧派、海大集团国际总部、丸美股份等企业总部将聚集于此，崭新的琶洲 CBD 未来可期。2020Q4 主要成交租户

销售市场：大宗交易成交额持续上升至 88.3 亿，商办销售市场核心区供应下降成交微涨

广州办公物业大宗交易金额

1. 大宗交易成交额持续上升，市场逆市企稳属新经济总部投资较多

据 CAIC 资产数据库监测显示，2020 Q4全市办公物业大宗交易较去年上升了20% 成交额约为 88.3 亿元，广州作为国际商贸城市及华南区域的综合交通枢纽中心，其经济活力愈加蓬勃，甲级写字楼的空置率在四大一线城市中也是最低的，因此广州的办公、商办、综合体等产品的投资市场空间大。今年多数企业的业务发展在受疫情和外部经济影响而放缓，但新经济企业“抄底”入手各种大宗资产交易，业务发展仍不断扩张，在销售交易市场的表现可圈可点，有一定的投资活力韧性，其中科技类和新经济总部投资者较活跃。2020Q4 大宗交易办公案例

2. 核心区供应下降成交微涨，非核心成交量大跌

2016Q1-2020Q4全市销售市场

据 CAIC 资产数据库监测显示，2020 年全市销售市场受全球新冠疫情和外部经济影响，多数企业发展受控，内部严控投资成本，因此对这类高成本投资决策也持较为保守的态度。核心区 Q4 办公产品供应面积大幅下降为 5.6 万 ㎡，环比下降 84%，成交面积和均价微涨至 34556 元/㎡，环比增长 23%；非核心区新增供应量继续增长，从而导致季内交易大跌，成交均价为 13256 元/㎡。

土地市场：黄埔区涉办用地成交量上升，总部企业中标占半

据 CAIC 资产数据库监测显示，本季度供应商办用地共计 318 万 ㎡，环比下降  30%；成交 21 幅涉办用地，共计 405 万㎡，环比上升 90%；成交均价为 8768 元/㎡，环比下降 16% 。广州涉办用地市场走势 

从区域来看，黄埔区是本季度成交最多幅涉办土地，共有九宗地块分别位于科学城、旧黄埔和知识城三大板块，中标人属新经济企业总部居多，分别是广州市洪圣沙建设有限公司、广州开发区投资集团、广州知识城投资控股和科学城（广州）投资集团。

2020Q4 广州典型办公土地成交案 

未来供应：2021 供需大年，达近五年之最，市场迭代更新

回顾 2020，受国内外疫情大环境下影响，部分行业租赁需求有不同程度的缩窄，特别是旅游、住宿、批发和贸易行业；同时疫情改变了传统办公方式，线上办公逐渐成为新趋势，从而导致租金下降、空置率居高不下的市场形势。展望 2021，未来供应预计超 156 万 ㎡将集中入市，其中琶洲为供应大区约 85 万 ㎡，项目均分布在珠江新城、琶洲商务区和国际金融城商区，市内同时多个内资大企总部项目入市，其中实业总部占比最高，总部经济集聚效应逐步显现。预计全市整体空置率上升，由于各商务区的产业定位和租户结构的差异，将影响其租金走势，珠江新城、天河北等商务区的租金短期内波动幅度有限。广州作为疫情下经济复苏最好的城市之一，承载历史悠久丰厚的营商底蕴，受湾区建设多项利好政策助力，在「大翻新」背景下经济发展韧性十足，明年或迎来发展新机遇。