全国楼市的复苏离不开重点城市的龙头带动，而深圳在此轮楼市复苏反弹中的表现无疑是突出的。2020年1-11月，深圳商品住宅新房与二手住宅销售面积分别为553.5万平方米、 762.6 万平方米，同比增幅达到28.7%、36.4%，前11个月两项指标已经超过2019年全年的水平，并且可以预判2020年全年住宅交易总量将稳居近五年之首。
从区域市场的表现来看，“一路向西”的发展方向也体现在近年来住宅市场的热点走向上。前海、福田、南山的新建商品住宅均价位列深圳各区中的前三，而对应区域内的90平方米以上面积段的成交占比分别达到100%、66%、85%，南山当仁不让成为豪宅化特征最为显著的区域。而90平方米以下面积段成交占比超四成的区域分别为罗湖、盐田、龙岗、光明，依次为82%、53%、43%、41%，也因此成为刚需释放相对集中的区域——住宅市场的区域分化仍在持续。
尽管结合区内新盘的受追捧程度、或是媒体关注度，东部市场的传播热度都略输西部，但从成交情况来看，东部的表现却难言低调。前11个月，龙岗一二手商品住宅成交总量达360.22万平方米，在全市占比27%，稳居各区之首。
与2019年同期对比，包括一二手交易在内的住宅成交总量增幅超过50%的区域分别为光明、龙岗、大鹏、龙华，增幅分别为64.5%、64.1%、58%、56.2%。以新房市场为主的光明，捕获了相当的市场热度；而处于东部的龙岗和大鹏，成交量增幅亦超50%——东部楼市的成交表现可谓十分活跃。
新冠疫情影响下国内经济增速放缓，写字楼市场也因此受到影响，四个一线城市均出现租金下滑的情况，其中深圳更以12.8%的租金年度降幅首当其冲。与此相对的是，2020年四座一线城市总吸纳量较2019年上涨44.1%，北京、上海以及深圳写字楼市场全年均录得30万以上的高吸纳量，在宏观经济发展受阻的2020年仍能迎来如此大量的需求释放，反映出一线城市甲级写字楼需求的韧性。
以深圳市场而言，租金的持续下调无疑也是刺激市场需求释放的因素之一。自2019年一季度开始，深圳全市租金已连续8个季度回落，自2018年末高点累计下降23.55%，当前全市租金与2014年2季度相当，为每月每平方米211.49元。尽管2020租金同比降幅达到12.8%，但在近80万平米的新增供应刺激下，市场租赁活动甚是活跃，全年40.3万平方米的吸纳量已将近2019年吸纳量的4倍。
尽管突如其来的疫情冲击、全球经济的疲软表现以及深圳甲级写字楼全年76.2万平方米的高供应量，对空置率指标形成空前压力，但在高吸纳的支撑下，年末空置率25.1%仅较上年末上升3.04个百分点。结合各个片区的吸纳表现，市场需求由东向西、由传统板块向新兴板块、由旧物业向新物业转移的趋势明显，预计这一趋势伴随着包括前海在内的新兴板块的持续供应还将延续。
2021年深圳甲级写字楼计划供应量约达179万平方米，但考虑到项目延期因素，预计实际供应将在100万平方米以内。高供应量将为企业带来更多的选择，竞争压力下租金优势仍会是吸引企业的重要因素之一。例如在新项目集中的前海，随着京东、OPPO等行业巨头的入驻不断提升其商务氛围，前海对企业的吸引力也将随之增加，结合低租金的优势，预计明年写字楼租赁仍将保持活跃。注册制的金融利好、疫情受控、经济增速回升的背景下，预计2021年各行业发展环境或优于今年，对办公物业市场的需求支撑也有望进一步增强，全年租金降幅料将收窄。
2020年深圳迎来红山6979、招商汇港二期、宝能环球汇等优质购物中心入市，带来共计53万平方米的新供应，全市优质购物中心整体空置率至三季度末见顶，达到7.9%；租金波谷同样出现在三季度，较2012年以来的峰值下挫19.2%。进入四季度，为迎接年末的销售旺季，商场快马加鞭积极招商，同时业态头部商家开店提速，年末全市整体空置率环比三季度下降1.0个百分点至6.9%。
从年末的租金走势来看，17%的优质购物中心最优层平均租金录得季度环比双位数增长，45%的项目环比增幅超5%，各区优质购物中心最优层平均租金均有不同程度的回升，全市平均租金触底后回升4.1%至818.33元每平方米每月，其中罗湖以7.5%的涨幅领先，预计明年一季度在春节销售的推动下可恢复至疫前水平。
受疫情影响，数个原本计划于年底开业的优质项目延期至2021年，推高2021年的计划供应量至超百万平方米，若集中供应如期而至，平均租金涨幅料将承压。未来5年，全市将有近20个优质购物中心，共计228万平方米的未来供应计划入市，其中中心城区占比63.8%，非中心城区占比36.2%。中心城区的竞争压力将愈趋严峻，而非中心城区，尤其是光明、东部等新兴区域或将迎来发展机遇。除此以外，龙华区签约美国Costco华南总部项目，龙华将开设开Costco华南首家旗舰卖场；11月，前海管理局与沃尔玛签下《前海山姆旗舰店合作协议》，山姆旗舰店落户前海。伴随海外高端品牌的首店及零售巨头的陆续进驻，深圳国际消费中心城市的建设成果将逐步落地。
深圳全年大宗交易总成交额约282亿元，较2019年下降约49%，但下半年的成交占全年成交额的73%，显示疫情后的交易活跃度恢复迅速；虽然相较2019年缺少如华侨城大厦、华润前海大厦那样的超大型成交，导致成交总额下降明显，全年总成交额仍相当接近300亿元的平均规模。
今年的大宗交易市场是“价格盘整、成交活跃、生意盎然”，虽然观察到资产价格普遍有回调的现象，但也相当程度给予刺激并促进了成交的活跃，在疫情短暂的影响后立刻恢复了勃勃生机。在写字楼集中供应及租金承压的大环境下，写字楼大宗交易自用买家占据主导地位，背景涵盖金融保险、实业及科技类企业；相较之下，机构投资人对租赁风险会有较多的顾虑，成交以存在财务困境或以散售目的的项目为主。
同时，深圳传统的工业物业成交宗数及占比明显回升，在2019年的沉寂后重回交易舞台，特别是疫情催生的数字经济，宅经济等新的经济形态，数据中心和仓储物流都受到资本的高度关注；其中，在惠州录得一宗数据中心的成交；亦在东莞沙田录得一宗冷链仓储项目成交，显示投资者对于大深圳都市圈物流仓储以及数据中心的机会持续看好。
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